Перевод жилого в нежилой фонд

Наличие квартиры на первом этаже – настоящее богатство, если правильно им распорядится. Как? Перевести жилое помещение в нежилое и продать/сдать в аренду в качестве коммерческой недвижимости. Такое использование жилья на первом этаже гораздо выгоднее, чем продавать просто квартиру (в этом отношении первый этаж не в почете). На первый взгляд все довольно просто, однако на практике возникает ряд сложностей. Поэтому сразу оговорим несколько моментов, о которых стоит помнить:

• Процесс перевода небыстрый (от 3 до 12 месяцев);
• Процесс сопровождается бюрократическими сложностями;
• Необходимо приложить максимум организаторских усилий;
• Без посторонней помощи обойтись почти невозможно.

Давайте разбираться с проблемами по мере их возникновения. Первое, о чем стоит знать – список документов и законов, на основании которых вы можете изменить статус своей недвижимости. Перевод жилых квадратных метров в нежилые регламентируется следующими документами:

• Постановлением администрации МО Краснодара № 5387 «Об утверждении административного регламента»;
• Жилищным кодексом РФ;
• ФЗ № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс РФ»;
• ФЗ № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».

Этапы перевода жилого помещения в нежилое

Вы уже морально готовы и юридически подкованы? Значит, пришло время воплощать теоретические знания в практический результат. Непосредственный процесс перевода недвижимости из жилой в нежилую можно разделить на несколько этапов:

Этап 1. Изготовление проекта переустройства помещения. Это необходимо в том случае, если в результате использования помещения и его ремонта будут затронуты инженерные сети, а также для формирования новой входной группы. Отметим, что это обязательный пункт.

Если помещение переводится в статус нежилого, доступ в него должен быть отдельный, не через привычный подъезд, или иметься возможность организовать такой доступ (например, окно, которое можно переоборудовать под вход). Разработку проекта лучше доверить профессионалам, чтобы он полностью отвечал всем требованиям и в будущем этот вопрос не вызвал осложнений;

Этап 2. После разработки проекта, перед его внедрением в жизнь, его необходимо согласовать. Согласованием подобных проектов занимается Департамент архитектуры и градостроительства Краснодара. Если проект выполнен профессионально и удовлетворяет всем требованиям, проблем с согласованием возникнуть не должно;

Этап 3. После согласования проекта необходимо составить заявление на имя главы муниципального образования. К заявлению о переводе жилого в нежилое помещение прикладываем

• согласованный план переустройства
• документы о праве собственности на помещение
• технический паспорт квартиры
• план дома, в котором располагается недвижимость
• согласованный проект будущей входной группы (согласовывается там же, где и план переустройства)
• выписка из лицевого счета при переводе
• выписка из реестра

Также желательно приложить решение собрания собственников недвижимости в вашем доме, но этот документ необязателен. Рассматривается пакет документов на протяжении 45 дней, после чего вы получите ответ.

Этап 4. Получение ответа на заявление. Тут вариантов два: или собственник жилья получает копию постановления о переводе недвижимости в нежилую, или отказ с указанием причины. Причин, на самом деле, много от претензий к составу и достоверности документов до несоответствия проекта законодательным требованиям. В Жилищном кодексе обозначены все основания для отказа, можно ознакомиться. Итак, если есть постановление – переходим к следующему этапу, если получен отказ – исправляем недочеты (если они действительно есть) и отправляемся в суд…, но это уже отдельная история.

Этап 5. В случае положительного решения необходимо воплотить в жизнь проект переустройства. Доверить реконструкцию необходимо опытным строителям, так как после окончания работ их приемкой займется комиссия, созданная органами местного самоуправления. Также результат переустройства необходимо согласовать с противопожарной службой, санэпидемстанцией и другими органами контроля. По результатам приемки составляется соответствующий Акт, на основании которого помещением уже можно пользоваться, как нежилым.

Этап 6. Завершается процедура внесением изменений об объекте в государственный реестр. Все, недвижимость можно смело реализовывать!

Важные аспекты перевода недвижимости

При переводе жилого помещения в нежилое следует запомнить несколько аспектов:

• Возможен перевод жилых помещений на первом этаже или выше, только в случае если под ними располагаются нежилые помещения;
• В нежилое нельзя перевести только часть помещения или квартиры, отдельную комнату;
• Если площадь переводимого помещения более 100 квадратов. Необходимо предусмотреть запасной выход;
• На помещении, которое переводится в нежилое, не должно быть ареста и других обременений;
• В помещении  не должно быть неузаконенной перепланировки.

Примерно так процедура выглядит в общих чертах. На практике же все довольно вариативно, и обратившись за помощью к профессионалам, вы сведете к минимуму все сложности процесса. К вопросу о целесообразности таких действий, выгода определенно стоит затраченных усилий!